Torpağın təyinatının dəyişdirilməsi qaydaları.
Azərbaycan respublikasinin torpaq məcəlləsinin 9.2-ci maddəsində əsasən məqsədli təyinatina və hüquqi rejiminə uyğun olaraq, Azərbaycan Respublikasinin torpaqlari aşağidaki (7) kateqoriyalara bölünür:
kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlar;
yaşayış məntəqələrinin (şəhərlərin, qəsəbələrin və kənd yaşayış məntəqələrinin) torpaqları;
sənaye, nəqliyyat, rabitə, müdafiə və digər təyinatlı torpaqlar;
xüsusi qorunan ərazilərin torpaqları;
meşə fondu torpaqları;
su fondu torpaqları;
ehtiyat fondu torpaqları.
Azərbaycan Respublikasının Prezidentinin 24.08.2024-cü il tarixli Fərmanı ilə təsdiqlənmiş Torpağın kateqoriyalara aid edilməsi və onların bir kateqoriyadan digərinə keçirilməsi haqqında Qaydalar ilə torpaq sahəsinin təyinatının dəyişdirilməsi məsələsi daha da təkminləşdirilmişdir.
Belə ki, əvvəl mövcud olmuş qaydalara əsasən torpaqların bir kateqoriyadan digər kateqoriyaya keçirilməsinə zərurət yarandığı halda bununla bağlı aidiyyəti qurumlar tərəfindən razılaşdırılmış layihələr hazırlanmalı, bu sənədlər yerli (rayon) icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən yoxlanılmalı və sonda baxılmaq üçün Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinə təqdim olunmalı idi. Komitədə sənədlərə baxıldıqdan sonra torpağın təyinatının dəyişdirilməsinə dair sərəncam layihəsi ilə birlikdə Nazirlər Kabinetinə təqdim edilr və torpaqların kateqoriyasının dəyişdirilməsinə yalnız Nazirlər Kabinetinin müvafiq qərarı olduqdan sonra yol verilə bilərdi.
Fərmandan irəli gələn yeni qaydalara əsasən də, torpaq sahəsinin bir kateqoriyadan digərinə keçirilməsi barədə yekun qərarı Nazirlər Kabineti versə də əvvəlki qaydalardan fərqli olraraq yerli icra hakimiyyyəti orqanları sənədləri yoxlama və ya Nazirlər Kabineti qarşısında torpaq sahəsinin təyyinatının dəyişdirilməsi barədə vəsatət qaldırmaq hüququ itmişdirlər.
Yeni qaydalar əsasən vətəndaşlar onlara məxsus torpaq sahəsinin kateqoriyasının dəyişdirilməsi ilə bağlı necə müraciət edə bilərələr?
Bildiyimiz kimi, Azərbaycan Respublikasında, xüsusən də Bakı şəhərində (Yeni Suraxanı, Məhəmmədi, Ramanı və s.) kənd təsərrüfat kateqoriyalı torpaq sahələrində yaşayış massivləri inşa edilmişdir. Həmin yaşayış massivində bəzən minlərlə fərdi yaşayış evləri inşa edilsə də, sözügedən mülklərin sahibləri inşa etdikləri fərdi yaşayış evlərini özəlləşdirə bilmirlər və bu da bir neçə hüquqi problemlərə gətirib çıxarır. Misal üçün şəxs faktiki yaşadığı ünvana qeydiyyata düşə bilmir, vərəsəlik qaydasında inşa etdiyi evi öz varislərinə vəsiyyət edə bilmir, birgə nikah dövrü ərzində inşa edilmiş evə dair ər və arvadın hüquq yaranmır və s.
Torpağın kateqoriyalara aid edilməsi və onların bir kateqoriyadan digərinə keçirilməsi haqqında yeni qaydalarda torpaqların kateqoriyalara aid edilməsi və onların bir kateqoriyadan digərinə keçirilməsi əsaslarından biri kimi məhz yeni yaşayış məhəllələrinin (məntəqələrinin) salınması, şəhər, qəsəbə və kənd yaşayış məntəqələrinin ləğv edilməsi və ya onların inzibati ərazisinin dəyişdirilməsi, mövcud yaşayış məntəqələrinin inkişaf etdirilməsi (genişləndirilməsi) məqsədilə ərazi planlaşdırılması sənədlərinin (ümumi, baş və müfəssəl planların) və onlarda dəyişiklik olunmasının təsdiq edilməsi, həmçinin yaşayış məntəqələrinin torpaqlarına aid olmayan torpaqlarda salınmış yaşayış massivlərinin yerləşdiyi torpaq sahələrinin kateqoriyasının dəyişdirilməsi zərurəti qeyd edilmişdir.
Sözügedən qaydaların 3.1-ci maddəsinə əsasən torpaqların kateqoriyalara aid edilməsi, onların bir kateqoriyadan digərinə keçirilməsi və kateqoriya daxilində məqsədli təyinatının dəyişdirilməsi ilə bağlı həmin torpaq sahəsinin yerləşdiyi ərazi vahidi, aid olduğu kateqoriya (kateqoriya daxilində məqsədli təyinat), keçirilməsi nəzərdə tutulan kateqoriya (kateqoriya daxilində məqsədli təyinat), keçirilmənin əsaslandırılması, torpaq sahəsinin ölçüsü, mülkiyyətdə, istifadədə və ya icarədə olması, kənd təsərrüfatı kateqoriyasına aid torpaq sahəsi olduqda həmçinin suvarılan və ya dəmyə olması barədə məlumatlar, habelə kateqoriyaya aid edilən, digər kateqoriyaya keçirilən və məqsədli təyinatı dəyişdirilən torpaq sahəsinin planlaşdırılan istifadə istiqamətləri aydın göstərilməklə torpaq sahəsinin mülkiyyətçiləri bə uzunmüddətli icarəçiləri Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə müraciət etməlidirlər.
Beləliklə xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqlara münasibətdə torpaq mülkiyyətçiləri, torpaqlar uzunmüddətli istifadədə olduğu hallarda (99 ilik icarə və s.), mülkiyyətçinin (çox vaxt icra hakimiyyətiinin) yazılı razılığı ilə icarəçi və ya istifadəçi olan fiziki şəxslər Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə müraciət edərək onlara məxsus torpaq sahələrinin kateqariyasını dəyişdirilməsini tələb edə bilərlər.
Torpaq sahasinin təyinatnın dəyişdirilməsi ilə bağlı dəyişdirilməsi ilə tələb edilən sənədələr:
torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququna dair daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış;
torpaq sahəsinin ölçüsündən asılı olaraq, müvafiq miqyasda tərtib olunmuş situasiya planı (sərhədlərinin döngə nöqtələri və onların koordinatları əks olunmaqla) və ya sərhədləri daxilində mövcud və yerləşdirilməsi nəzərdə tutulan tikililər olduğu halda, layihəçi tərəfindən tərtib olunmuş layihələndirilən ərazinin baş planı (xətti qurğularda isə onların istiqamətinin uzununa profilli en kəsiyi);
xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqlara münasibətdə mülkiyyətçi fiziki şəxs olduqda – onun şəxsiyyətini təsdiq edən sənədin surəti (müraciət torpaq mülkiyyətçisinin adından başqa şəxs tərəfindən edildikdə, notariat qaydasında təsdiq edilmiş etibarnamənin surəti), mülkiyyətçi hüquqi şəxs olduqda isə hüquqi şəxslərin dövlət reyestrindən çıxarışın, onun nümayəndəsinin səlahiyyətini və şəxsiyyətini təsdiq edən sənədlərin surətləri;
torpaqların bir kateqoriyadan digərinə keçirilməsi məcburi hüquqi qüvvəyə malik ərazi planlaşdırılması sənədlərinin (ümumi, baş və müfəssəl planların) dəyişdirilməsi ilə bağlı olduqda, torpaq mülkiyyətçilərinin və istifadəçilərinin (dövlət orqanlarının, istifadəsində torpaq sahəsi olmaqla, dövlətə məxsus hüquqi şəxslərin) razılığı
Torpaq sahəsinin təyinatının dəyişdirilməsi ilə bağlı müraciətdən sonra dövlət orqanlarının hərəkətləri:
Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti torpaqların kateqoriyalara aid edilməsi, bir kateqoriyadan digərinə keçirilməsi və təyinatının dəyişdirilməsi ilə bağlı edilmiş müraciətə dair sənədlərin və məlumatların tamlığın mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüquqları barədə məlumatların, dövlət torpaq kadastrı, daşınmaz əmlakın dövlət reyestri və Torpaqların Elektron Kadastr Uçotu İnformasiya Sistemində (bundan sonra – TEKUİS) məlumatlarının düzgünlüyünü yoxlayır.
Bundan sonra Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən 15 (on beş) iş günü müddətində mülkiyyət növlərinə uyğun olaraq torpaq mülkiyyətçiləri, istifadəçiləri və icarəçiləri tərəfindən haqqı ödənilməklə torpaq sahəsinin yerquruluşu qaydasında yerdə (naturada) sərhədləri, qonşuluqları, döngə nöqtələrinin koordinatları müəyyən edilir, mərzçəkmə işləri aparılır və torpaq sahəsinin ərazisindən asılı olaraq iki nüsxədən ibarət kağız üzərində və elektron daşıyıcıda yerquruluşu planı (xəritəsi) hazırlanır. Yerquruluşu planı (xəritəsi) müvafiq yerli icra hakimiyyəti orqanı və ya bələdiyyə və aidiyyəti dövlət orqanları (qurumları) ilə razılaşdırılır və təsdiq edilir. Yerquluşu planı (xəritəsi) müraciət və ona əlavə edilən sənədlər, habelə təqdim edilmiş rəylərlə birlikdə Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyinə təqdim edilir.
Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi kateqoriyaya aid ediləcək, habelə kateqoriyası, məqsədli təyinatı dəyişdiriləcək torpaq sahəsinin kağız üzərində və elektron daşıyıcıda hazırlanmış, razılaşdırılmış yerquruluşu planının (xəritəsinin) bir nüsxəsini, müraciəti və ona əlavə olunan sənədləri, təqdim edilmiş rəyləri, torpaqların kateqoriyalara aid edilməsi, onların bir kateqoriyadan digərinə keçirilməsi və məqsədli təyinatının dəyişdirilməsinin əsasları, torpaq sahəsinin ölçüsü, yerləşdiyi ərazi vahidi, əvvəl aid olduğu kateqoriya (kateqoriya daxilində məqsədli təyinat), mülkiyyət növü, habelə torpaqdan istifadəyə dair xüsusi şərtlər və məhdudiyyətlər barədə məlumatları 10 (on) iş günü müddətində Nazirlər Kabinetinə təqdim edir.
Torpaqların kateqoriyalara aid edilməsi, onların bir kateqoriyadan digərinə keçirilməsi və məqsədli təyinatının dəyişdirilməsi barədə Nazirlər Kabineti tərəfindən qərar qəbul edildiyi halda, onun surəti Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə daxil olduqdan sonra dövlət torpaq kadastrında 2 (iki) iş günü müddətində dəyişikliklər edilir və bu barədə müraciət edən şəxsə 3 (üç) iş günü müddətində sifarişli poçt göndərişi vasitəsilə və ya elektron qaydada məlumat verilir. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə müəyyən edilmiş qaydada və müddətdə müraciət edən subyektin ərizəsi əsasında bu dəyişikliklər daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində dövlət qeydiyyatına alınır.
Beləliklə göründüyü ki, Azərbaycan Respublikasının Prezidentinin 24.08.2024-cü il tarixli Fərmanı mövcud kateqoriya problemlərini həlli istiqamətində mühum addımdır və 2025-ci ilin yanvar ayından vətəndaşlar və digər şəxslər onlara məxsus torpaq sahələrinin kateqoriyalarının dəyişdirilməsi ilə bağlı müraciətlərini edə bilərlər.